杠杆金融公司 青岛楼市新政权威解读：最低首付比15%、月底降调存量房贷利率

　　商业性个人住房贷款不再区分首套、二套住房、最低首付款比例统一为不低于15%、产权型人才住房的学历条件放宽至非全日制专科以上学历、本月底批量降调存量房贷利率……10月23日，青岛市政府新闻办召开政策例行吹风会，介绍《关于印发青岛市进一步促进房地产市场平稳健康发展若干政策措施的通知》，对楼市“十条”新政逐一进行了解读。

　　优化住房信贷政策，降存量房利率

　　发布会上，青岛市住房和城乡建设局党组成员、副局长管方略介绍，近期，根据中央会议精神、省工作部署和金融部门近期政策，在青岛市委、市政府的坚强领导下，市住建局会同市财政局、市自然资源规划局、市人力资源和社会保障局、市住房公积金管理中心、中国人民银行青岛分行、国家金融监督管理局青岛监管局等部门，遵循“应出尽出、已出调优”的原则，结合青岛市实际，研究制定了《关于印发青岛市进一步促进房地产市场平稳健康发展若干政策措施的通知》，经青岛市政府同意后，由七部门于10月11日联合印发实施。《通知》共出台10条政策措施，分为五种类型。

　　管方略介绍，第一种类型是优化住房信贷政策，共2条，主要是落实中国人民银行《关于批量调整存量房贷利率的倡议》部署要求，减轻购房人首付压力和月供负担：一是降低存量房贷利率。落实国家关于降低存量房贷利率政策，引导商业银行稳妥有序将存量房贷利率降至新发放商业性个人住房贷款利率附近。二是统一首套和二套商品住房的房贷最低首付比例。对于贷款购买住房的居民家庭，商业性个人住房贷款不再区分首套、二套住房，最低首付款比例统一为不低于15%，住房公积金贷款参照执行。

　　加大购房支持力度政策，上调贷款额度+加大多子女家庭购房支持

　　管方略介绍，第二种类型是加大购房支持力度政策，共2条，主要是按照中央政治局会议“抓紧完善土地、财税、金融等政策”工作要求，推动现有优惠提标扩面，帮助购房者缓解资金压力：一是上调住房公积金贷款额度上限。在青岛市购买家庭首套或第二套自住住房的，借款申请人及配偶均符合申贷条件的，公积金贷款最高额度上调为100万元；借款申请人仅本人符合申贷条件的，公积金贷款最高额度上调为60万元。在青岛市缴存住房公积金的多子女家庭购买我市自住住房的，公积金贷款额度可上浮30%；购买青岛市新建高品质住宅或达到现行绿色建筑评价标准一星级及以上等级的新建商品住宅的，公积金贷款额度可上浮30%。上述上浮政策可叠加使用，叠加后最高贷款额度可达到150万元。二是加大多子女家庭购房支持。对青岛市二孩及以上家庭办理个人住房按揭贷款时，在住房套数认定时核减1套住房。

　　降低人才购房门槛政策，放宽申请产权型人才住房学历条件

　　管方略介绍，第三种类型是降低人才购房门槛政策，共3条，主要是鼓励支持青年人才在青岛安居、乐业，增强城市发展的活力：一是发放青年人才购房券。对符合青年人才一次性安家费发放标准的博士、硕士研究生，购买新建商品住房（家庭唯一住房）的，在分别给予15万元、10万元一次性安家费的基础上，再分别按照博士10万元、硕士5万元标准发放有效期1年的购房券，用于支付新建商品住房购房款。该政策实施期限为2024年11月11日至2025年11月10日。

　　二是放宽申请产权型人才住房学历条件。将申请产权型人才住房的学历条件放宽至非全日制专科以上学历。三是推出人才购房定制化金融产品。鼓励商业银行推行“人才安居贷”等专项金融产品，为人才购买商品住房、人才住房以及装修房屋、购置家具家电提供利率、额度、还款方式等多元化金融优惠支持。

　　取消限制性措施政策，允许房企调整备案价格

　　管方略介绍，第四种类型是取消限制性措施政策，共1条，主要是尊重市场规律，允许房地产开发企业合理调整备案价格：房地产开发企业在办理商品住房预售许可或现售备案证明前，可根据区位配套、产品定位、市场情况等因素，合理确定申报备案价格；完成价格备案后按规定变更规划方案且还未出售的商品房（如户型、面积、套数等因素发生变化的），可按新项目重新办理价格备案。

　　增加高品质住宅供给政策，试点团购+优化住宅产品供给

　　管方略介绍，第五种类型是增加高品质住宅供给政策，共2条，主要是更好满足不同市民群体刚性和改善型需求：一是试点团购定制高品质新建商品住房。支持房地产企业针对科研机构、产业园区、大专院校、企事业单位等开展团购定制高品质新建商品住房活动。对满足团购条件购房的，可按需确定户型和装修标准等，由买卖双方协商确定交易价格，并按程序备案。二是优化住宅产品供给。推动“好房子”建设，2024年8月1日起已出让未开工和未出让优质地块的商品住宅项目，按照高品质住宅标准开发建设。在不改变用地性质和容积率的前提下，住房套型等可按程序进行调整。

　　下一步，将通过多种形式，对房地产和信贷政策进行全面宣传和正确解读，推动构建房地产转型发展新模式，促进房地产市场平稳健康发展，满足不同群体多样化的住房需求。住建、财政、人社、自规、公积金、人民银行、金融监管等部门将通力协作，靠前服务、提前对接，缩短办事时限，提高工作效率，确保相关政策措施落实到位。市住建将会同自规、城管、行政审批等部门在土地出让、规划设计、施工、验收、运维等环节，提升住宅建设全生命周期的品质意识，推出一批精品住宅项目，打造群众放心满意工程。坚持“有解思维”，完善项目包保责任制，帮助项目满足“白名单”条件，做到“应进尽进、应贷尽贷”，解决交付不及时、配套不完善、办证难等民生问题，维护群众合法权益，坚决守牢风险底线。

　　降低存量房利率后，全市每年将减少房贷利息20亿元

多家机构预测，2024 年全球半导体销售额预计平均增幅为 18%，相较于2023年半导体销售规模大增。招商证券指出，展望 2024 年，AI 需求将会持续拉动半导体基础设施的投资和相关设备的购买。

　　“本次出台的政策主要涉及统一最低首付比例和降低存量房利率，具体来看。一是统一个人住房贷款最低首付比例。按照青岛市政府调控要求，统一青岛市首套和二套房贷最低首付款比例至15%。我们指导金融机构自2024年10月1日起，发放商业性个人住房贷款时，首付款按照最低15%执行。二是降低存量个人住房贷款利率。将于2024年10月31日前对符合条件的存量房贷（包括首套、二套及以上）利率实施批量调整，将LPR加点幅度高于-30BP的存量房贷利率统一调至LPR-30BP。”人民银行青岛市分行党委委员、副行长陈海青介绍，目前，青岛市存量个人住房贷款加权平均利率为3.98%，此次调降后，预计全市每年将减少居民房贷利息支出20亿元左右，有利于进一步降低购房者利息负担，促进带动居民消费和投资。各商业银行近期已发布批量调整公告，将主动为符合条件的借款人统一调整存量房贷利率，原则上无需借款人申请。

　　每年财政投入7个亿支持人才住房

　　“根据我们初步测算，一次性安家费政策每年需要财政资金投入规模在5亿元左右，如果叠加上这次的青年人才购房券政策，每年的财政资金投入规模预计将会达到7个亿左右。另外，我们财政部门还积极推进租赁型人才住房和产权型人才住房建设，面向新市民、青年人等各类人才配租配售。其中，租赁型人才住房是重点发展方向，同时适度建设产权型人才住房，以满足人才多样化住房需求。”青岛市财政局综合处副处长兰有亮介绍，近年来，各级财政部门不断拓展资金来源，通过一般公共预算安排、发行政府债券、争取上级资金等多种方式筹措资金，支持建设租赁型人才住房，其中，市财政出资5.4亿元购买的金惠万家·惠寓和金惠万家·荷寓项目，均位于长沙路，共426套房源，目前出租率已达到80%以上；直接投资约13亿元建设的衡阳路人才住房项目，也即将竣工验收，未来可提供3000多套（间）租赁房源。另外，政府在租金方面给予人才大幅度优惠，按照周边市场价的60%确定租金标准，极大降低了人才租房成本。

　　公积金最高贷款额度达150万元

　　“贷款额度在满足我市规定的公积金贷款首付比例的前提下，青岛市各项公积金上浮政策可叠加使用，借款申请人及配偶均符合申贷条件，上浮后最高贷款额度不超过150万元；借款申请人仅本人符合申贷条件，上浮后最高贷款额度不超过101万元。此外，中心近期还推出支持缴存人购买保障性住房政策，同时优化购房首付款提取政策，多措并举缓解缴存人购房压力，促进青岛市房地产市场平稳健康发展。”青岛市住房公积金管理中心党组成员、副主任任焕盛介绍，购房人申请使用公积金支付首付款同时申请公积金贷款的，应将首付款提取申请与公积金贷款申请一次性共同联办，避免因先提取后贷款而导致缴存余额不足杠杆金融公司，无法足额申请所需公积金贷款额度。

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